BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Здание с кадастровым номером 60:25:0020714:38
Адрес
у Российская Федерация, Псковская область, г.о. город Великие Луки, г. Великие Луки, ул. Сибирцева, д. 23
Площадь
1,138.9 м²
Нач. цена
17,413,246 ₽
Тек. цена
17,413,246 ₽
Кадастр
60:25:0020714:38
Регион
Псковская область
Категория
office_b
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
ЭТП ГПБ
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,299 ₽/м²/год
NOI
23,384,491 ₽/год
Лимит входа
164,806,950 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
57,294,306 ₽
IRR (базовый)
0.455
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3942 | 0.9099 | 3.91 |
| base | 0.455 | 1.1105 | 3.32 |
| optimistic | 0.4803 | 1.2379 | 3.22 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,299 ₽/м² × 1,138.9 м² = 10,590,802 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 8,184,572 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 17,413,246 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 1,138.9 м² = 25,117,308 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 111%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 46%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (7)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.