BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир A · скор 70.0 · ×1.25
Лот
помещение площадью 31,5 кв.м. с кадастровым номером 48:20:0013702:537, (РНФИ П13680053586), расположенного по адресу: Липецкая область, городской округ город Липецк, город Липецк, улица Кузнечная, дом
Адрес
обл. Липецкая, г.о. город Липецк, г. Липецк, ул. Кузнечная, дом 4б
Площадь
31.5 м²
Нач. цена
2,485,000 ₽
Тек. цена
2,485,000 ₽
Кадастр
48:20:0013702:537
Регион
Липецкая область
Категория
office_b
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-29
Окончание заявок
2026-09-18
Шаг торгов
Текущая цена
2,485,000 ₽
Шаг аукциона
124,250 ₽
Карта
обл. Липецкая, г.о. город Липецк, г. Липецк, ул. Кузнечная, дом 4б
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: -
Вид ограничений и обременений: краткосрочный договор аренды нежилого помещения от 02.06.2025, доп.соглашение от 08.12.2025
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 48:20:0013702:507
Общая площадь: 31.5 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): 5
Кадастровая стоимость : 1158718.37
Кадастровый номер: 48:20:0013702:537
Общие сведения об ограничениях и обременениях : краткосрочный договор аренды нежилого помещения от 02.06.2025, доп.соглашение от 08.12.2025
Назначение нежилого помещения: нежилое
CAPEX
8,073 ₽/м²
Аренда
16,606 ₽/м²/год
NOI
808,468 ₽/год
Лимит входа
5,680,653 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,908,990 ₽
IRR (базовый)
0.232
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.188 | 0.3942 | 6.13 |
| base | 0.232 | 0.4811 | 6.04 |
| optimistic | 0.2535 | 0.5363 | 6.02 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 16,606 ₽/м² × 31.5 м² = 523,077 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 404,234 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,485,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 8,073 ₽/м² × 31.5 м² = 2,863,550 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 48%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 23%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 8,073 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (3)
AI-анализ (vision)
Состояние
68/100
Отделка
standard
Capex
4250 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash
Дефекты:
- • отслоение краски (средняя)
- • следы протечек (низкая)
- • износ покрытия пола (средняя)
- • потертости на стенах (низкая)
- • неравномерность цвета краски на стенах (низкая)
- • незначительные загрязнения на полу (низкая)
Красные флаги:
- ⚠ следы протечек
- ⚠ состояние окон
модель занизила capex 4,250 ₽/м² → справочник 8,073 ₽/м² (standard/major)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.