BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Продажа имущества находящегося в оперативном управлении ГБУ «Жилищник Обручевского района», по адресу: г. Москва, ул. Новаторов д.4, корп. 4, подземный этаж 1, помещение I, м/м 131, комн.169, площадь
Адрес
у: г. Москва, ул. Новаторов д.4, корп. 4, подземный
Площадь
15.1 м²
Нач. цена
1,361,688 ₽
Тек. цена
1,361,688 ₽
Кадастр
77:06:0003013:9314
Регион
г. Москва
Категория
office_b
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
ЕЭТП (Росэлторг)
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
26,569 ₽/м²/год
NOI
310,041 ₽/год
Лимит входа
2,185,078 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,330,620 ₽
IRR (базовый)
0.3211
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2711 | 0.5694 | 5.66 |
| base | 0.3211 | 0.695 | 4.82 |
| optimistic | 0.3441 | 0.7747 | 4.65 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 26,569 ₽/м² × 15.1 м² = 401,192 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 310,041 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,361,688 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 15.1 м² = 1,520,372 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 70%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 32%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.