SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 17.0 · ×0.65
Лот
Продажа имущества находящегося в оперативном управлении ГБУ «Жилищник Обручевского района», по адресу: г. Москва, ул. Новаторов д.4, корп. 4, подземный этаж 1, помещение I, м/м 137, комн.175, площадь
Адрес
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Обручевский, ул. Новаторов, дом 4 к. 4
Площадь
14.9 м²
Нач. цена
1,343,652 ₽
Тек. цена
1,343,652 ₽
Кадастр
77:06:0003013:9320
Регион
г. Москва
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_EETP
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-08
Окончание заявок
2026-09-28
Карта
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Обручевский, ул. Новаторов, дом 4 к. 4
Характеристики
Общая площадь: 14.9 м^2 общ. пл
Кадастровый номер: 77:06:0003013:9320
CAPEX
15,000 ₽/м²
Аренда
17,270 ₽/м²/год
NOI
198,857 ₽/год
Лимит входа
1,243,974 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,337,324 ₽
IRR (базовый)
0.1991
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1571 | 0.3398 | 6.21 |
| base | 0.1991 | 0.4147 | 6.1 |
| optimistic | 0.22 | 0.4622 | 6.07 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 17,270 ₽/м² × 14.9 м² = 257,321 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 198,857 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,343,652 ₽ × 1.05 + CAPEX 15,000 ₽/м² × 14.9 м² = 1,634,335 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 41%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 20%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 15,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (9)
AI-анализ (vision)
Дефекты:
- • отслоение штукатурки (низкая)
- • коррозия (низкая)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ключа — проверьте споры должника вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную