SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Лот
Продажа имущества находящегося в оперативном управлении ГБУ «Жилищник Обручевского района», по адресу: г. Москва, ул. Новаторов д.4, корп. 4, подземный этаж 1, помещение I, м/м 138, комн.176, площадь
Адрес
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Обручевский, ул. Новаторов, дом 4 к. 4
Площадь
15.0 м²
Нач. цена
1,352,670 ₽
Тек. цена
1,352,670 ₽
Кадастр
77:06:0003013:9321
Регион
г. Москва
Категория
office_b
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-08
Окончание заявок
2026-09-28
Шаг торгов
Текущая цена
1,352,670 ₽
Шаг аукциона
67,634 ₽
Карта
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Обручевский, ул. Новаторов, дом 4 к. 4
Характеристики
Общая площадь: 15.0 м^2 общ. пл
Кадастровый номер: 77:06:0003013:9321
CAPEX
48,829 ₽/м²
Аренда
17,270 ₽/м²/год
NOI
200,192 ₽/год
Лимит входа
769,055 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
863,031 ₽
IRR (базовый)
0.1432
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1045 | 0.2597 | 6.38 |
| base | 0.1432 | 0.3169 | 6.25 |
| optimistic | 0.1633 | 0.3533 | 6.2 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 17,270 ₽/м² × 15.0 м² = 259,048 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 200,192 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,352,670 ₽ × 1.05 + CAPEX 48,829 ₽/м² × 15.0 м² = 2,152,735 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 32%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 14%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 48,829 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (9)
AI-анализ (vision)
Состояние
30/100
Отделка
shell
Capex
15000 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • отслоение штукатурки (средняя)
- • коррозия (низкая)
- • следы протечек (средняя)
- • следы протечек (средняя)
- • отслоение штукатурки/краски (средняя)
- • грязь и пыль (низкая)
- • неровности пола (низкая)
Красные флаги:
- ⚠ признаки подвала
- ⚠ состояние окон
- ⚠ следы протечек
модель занизила capex 15,000 ₽/м² → справочник 48,829 ₽/м² (shell/moscow)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.