SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 3.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Лот
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Ангарская, д. 41,Этаж № 1, помещение 4/1, площадью 63,1 кв. м, (Этаж № 1), кадастровый номер:
Адрес
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Дмитровский, ул. Ангарская, дом 41
Площадь
63.1 м²
Нач. цена
11,264,000 ₽
Тек. цена
11,264,000 ₽
Кадастр
77:09:0002012:1352
Регион
г. Москва
Категория
warehouse
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-28
Окончание заявок
2026-10-19
Шаг торгов
Текущая цена
11,264,000 ₽
Шаг аукциона
563,200 ₽
Карта
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Дмитровский, ул. Ангарская, дом 41
Характеристики
Назначение нежилого помещения: Свободное
Общая площадь: 63.1 м^2 общ. пл
Кадастровый номер: 77:09:0002012:1352
CAPEX
48,829 ₽/м²
Аренда
6,662 ₽/м²/год
NOI
324,888 ₽/год
Лимит входа
0 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
-0.099
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1265 | 0.0609 | None |
| base | -0.099 | 0.0743 | None |
| optimistic | -0.0829 | 0.0828 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,662 ₽/м² × 63.1 м² = 420,404 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 324,888 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 11,264,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 48,829 ₽/м² × 63.1 м² = 14,908,293 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 7%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -10%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 48,829 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (16)
AI-анализ (vision)
Состояние
52/100
Отделка
shell
Capex
9250 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • отслоение краски (средняя)
- • износ дверей (средняя)
- • повреждения окон (низкая)
- • окна (средняя)
- • отслоение штукатурки/краски (низкая)
- • следы воды (низкая)
Красные флаги:
- ⚠ признаки подвала
- ⚠ состояние окон
модель занизила capex 9,250 ₽/м² → справочник 48,829 ₽/м² (shell/moscow)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.