BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Нежилое помещение с кадастровым номером 74:28:0102051:89, общей площадью 18,6 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, р-н Еманжелинский, город Еманжелинск, ул. Шахтера, д. 17, пом. 10, це
Адрес
Челябинская область, р-н Еманжелинский, город Еманжелинск, ул. Шахтера, д. 17, пом. 10, целевое использование - офисное Нежилое помещение
Площадь
18.6 м²
Нач. цена
301,214 ₽
Тек. цена
301,214 ₽
Кадастр
74:28:0102051:89
Регион
Челябинская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Карта
Челябинская область, р-н Еманжелинский, город Еманжелинск, ул. Шахтера, д. 17, пом. 10, целевое использование - офисное Нежилое помещение
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
8,635 ₽/м²/год
NOI
248,238 ₽/год
Лимит входа
1,712,309 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
861,277 ₽
IRR (базовый)
0.4192
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3615 | 0.81 | 4.28 |
| base | 0.4192 | 0.9886 | 3.64 |
| optimistic | 0.4439 | 1.102 | 3.52 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,635 ₽/м² × 18.6 м² = 160,610 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 124,119 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 301,214 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 18.6 м² = 427,875 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 99%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 42%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную