BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир A · скор 70.0 · ×1.25
Лот
помещение площадью 34,2 кв.м. с кадастровым номером 48:20:0013702:566 (РНФИ П13680053605), расположенное по адресу: Липецкая область, городской округ город Липецк, город Липецк, улица Кузнечная, дом 4
Адрес
обл. Липецкая, г.о. город Липецк, г. Липецк, ул. Кузнечная, дом 4б
Площадь
342.0 м²
Нач. цена
2,130,000 ₽
Тек. цена
2,130,000 ₽
Кадастр
48:20:0013702:566
Регион
Липецкая область
Категория
office_b
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-30
Окончание заявок
2026-09-18
Шаг торгов
Текущая цена
2,130,000 ₽
Шаг аукциона
106,500 ₽
Карта
обл. Липецкая, г.о. город Липецк, г. Липецк, ул. Кузнечная, дом 4б
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 48:20:0013702:507
Общая площадь: 342.0 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): 6
Кадастровая стоимость : 1258037.08
Кадастровый номер: 48:20:0013702:566
Общие сведения об ограничениях и обременениях : краткосрочный договор аренды нежилого помещения от 02.06.2025, доп.соглашение от 08.12.2025, Срок действия 11 месяцев, Общество с ограниченной ответственностью "ОЛИМП", ИНН: 4800005421
Назначение нежилого помещения: нежилое
CAPEX
25,228 ₽/м²
Аренда
16,606 ₽/м²/год
NOI
877,765 ₽/год
Лимит входа
5,608,798 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,599,564 ₽
IRR (базовый)
0.2327
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1887 | 0.3954 | 6.12 |
| base | 0.2327 | 0.4826 | 6.03 |
| optimistic | 0.2542 | 0.538 | 6.02 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 16,606 ₽/м² × 34.2 м² = 567,912 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 438,883 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,130,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 25,228 ₽/м² × 34.2 м² = 3,099,304 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 48%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 23%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 25,228 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (3)
AI-анализ (vision)
Состояние
30/100
Отделка
shell
Capex
10000 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • отсутствие отделки (средняя)
- • неустановленные двери (средняя)
- • неустановленные окна (средняя)
- • незавершенная отделка стен (средняя)
- • незавершенная отделка потолка (средняя)
- • незавершенная отделка пола (средняя)
- • отсутствие дверей (средняя)
- • незавершенная электропроводка (средняя)
- • незавершенная система отопления (средняя)
- • незавершенная система водоснабжения/канализации (средняя)
Красные флаги:
- ⚠ признаки подвала
- ⚠ состояние окон
модель занизила capex 10,000 ₽/м² → справочник 25,228 ₽/м² (shell/major)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.