BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 17.0 · ×0.65
Лот
Административное помещение общей площадью 28,7 кв. м с кадастровым номером 43:38:280140:100, расположенное по адресу: Кировская область, Юрьянский район, пос.Юрья, ул.Лермонтова, д.2
Адрес
Кировская область, Юрьянский район, пос.Юрья, ул.Лермонтова, д.2 Административное помещение общей
Площадь
28.7 м²
Нач. цена
277,000 ₽
Тек. цена
277,000 ₽
Кадастр
43:38:280140:100
Регион
Кировская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Карта
Кировская область, Юрьянский район, пос.Юрья, ул.Лермонтова, д.2 Административное помещение общей
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
8,635 ₽/м²/год
NOI
383,034 ₽/год
Лимит входа
2,642,112 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,328,959 ₽
IRR (базовый)
0.5349
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4667 | 1.1549 | 3.24 |
| base | 0.5349 | 1.4095 | 2.76 |
| optimistic | 0.5617 | 1.5712 | 2.67 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,635 ₽/м² × 28.7 м² = 247,822 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 191,517 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 277,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 28.7 м² = 463,050 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 141%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 53%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную