SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 5.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Лот
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилое помещение по адресу: г. Москва, пр. Заводской, д.25, площадью 263,7 кв.м. (Этаж №3), кадастровый номер: 77:03:0005005:5604
Адрес
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Измайлово, пр-д Заводской, дом 25
Площадь
263.7 м²
Нач. цена
38,190,000 ₽
Тек. цена
38,190,000 ₽
Кадастр
77:03:0005005:5604
Регион
г. Москва
Категория
li
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-28
Окончание заявок
2026-10-19
Шаг торгов
Текущая цена
38,190,000 ₽
Шаг аукциона
1,909,500 ₽
Карта
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Измайлово, пр-д Заводской, дом 25
Характеристики
Назначение нежилого помещения: Свободное
Общая площадь: 263.7 м^2 общ. пл
Кадастровый номер: 77:03:0005005:5604
CAPEX
24,414 ₽/м²
Аренда
7,930 ₽/м²/год
NOI
1,616,034 ₽/год
Лимит входа
5,707,581 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
6,466,194 ₽
IRR (базовый)
-0.03
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0603 | 0.097 | None |
| base | -0.03 | 0.1183 | None |
| optimistic | -0.0127 | 0.1319 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 7,930 ₽/м² × 263.7 м² = 2,091,141 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,616,034 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 38,190,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 24,414 ₽/м² × 263.7 м² = 46,537,569 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 12%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -3%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 24,414 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (31)
AI-анализ (vision)
Состояние
62/100
Отделка
standard
Capex
10000 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • отслоение краски (средняя)
- • коррозия (низкая)
- • трещины (средняя)
- • следы протечек (низкая)
- • коррозия (средняя)
- • состояние окон (средняя)
Красные флаги:
- ⚠ признаки подвала
- ⚠ конструктивные риски
- ⚠ состояние окон
модель занизила capex 10,000 ₽/м² → справочник 16,276 ₽/м² (standard/moscow)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.