BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 10.0 · ×0.65
Лот
помещение площадью 35,4 кв.м. с кадастровым номером 48:20:0013702:540, (РНФИ П13680053575), расположенного по адресу: Липецкая область, городской округ город Липецк, город Липецк, улица Кузнечная, дом
Адрес
обл. Липецкая, г.о. город Липецк, г. Липецк, ул. Кузнечная, дом 4б
Площадь
35.4 м²
Нач. цена
2,193,000 ₽
Тек. цена
2,193,000 ₽
Кадастр
48:20:0013702:540
Регион
Липецкая область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-28
Окончание заявок
2026-09-18
Карта
обл. Липецкая, г.о. город Липецк, г. Липецк, ул. Кузнечная, дом 4б
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: -
Вид ограничений и обременений: Договор аренды нежилого помещения, выдан 01.06.2015, Срок действия с 30.07.2015 на 25 лет
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 48:20:0013702:507
Общая площадь: 35.4 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): 3
Кадастровая стоимость : 1302178.73
Кадастровый номер: 48:20:0013702:540
Общие сведения об ограничениях и обременениях : Договор аренды нежилого помещения, выдан 01.06.2015, Срок действия с 30.07.2015 на 25 лет, Общество с ограниченной ответственностью "Евромаркет", ИНН: 4824015242
Назначение нежилого помещения: нежилое
CAPEX
16,740 ₽/м²
Аренда
8,635 ₽/м²/год
NOI
472,453 ₽/год
Лимит входа
2,896,820 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,277,113 ₽
IRR (базовый)
0.1176
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0802 | 0.2278 | 6.49 |
| base | 0.1176 | 0.2781 | 6.33 |
| optimistic | 0.1372 | 0.31 | 6.28 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,635 ₽/м² × 35.4 м² = 305,676 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 236,227 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,193,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 16,740 ₽/м² × 35.4 м² = 2,895,246 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 28%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 12%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 16,740 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (3)
AI-анализ (vision)
Дефекты:
- • неровности стен (средняя)
- • незавершенная отделка стен (высокая)
- • незавершенная отделка потолка (высокая)
- • незавершенная отделка пола (высокая)
- • отсутствие чистового напольного покрытия (высокая)
- • отсутствие чистового потолочного покрытия (высокая)
- • отсутствие чистовой отделки стен (высокая)
- • отсутствие розеток и выключателей (высокая)
- • отсутствие светильников (высокая)
- • отсутствие дверного полотна (высокая)
- • следы грязи и мусора (низкая)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную