BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Гараж
Адрес
Кировская область, город Киров, территория гк Автомобилист-35 (Перв), бокс 1
Площадь
20.8 м²
Нач. цена
633,000 ₽
Тек. цена
633,000 ₽
Кадастр
43:40:000197:272
Регион
Кировская область
Категория
li
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Карта
Кировская область, город Киров, территория гк Автомобилист-35 (Перв), бокс 1
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,965 ₽/м²/год
NOI
127,469 ₽/год
Лимит входа
814,980 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
377,980 ₽
IRR (базовый)
0.1156
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0783 | 0.2254 | 6.5 |
| base | 0.1156 | 0.2751 | 6.34 |
| optimistic | 0.1352 | 0.3067 | 6.28 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,965 ₽/м² × 20.8 м² = 82,472 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 63,734 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 633,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 20.8 м² = 789,450 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 28%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 12%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную