SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Синопская набережная, д. 38, литера Б, находящееся в государственной собственности Санкт-Петербурга, с предоставлением покупателю права на заключение
Адрес
у: г.Санкт-Петербург, Синопская набережная, дом 38, литера Б
Площадь
129.7 м²
Нач. цена
14,700,000 ₽
Тек. цена
14,700,000 ₽
Кадастр
78:31:0001417:3020
Регион
г. Санкт-Петербург
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RAD
Должник
—
Организатор
—
Карта
у: г.Санкт-Петербург, Синопская набережная, дом 38, литера Б
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
12,434 ₽/м²/год
NOI
1,730,994 ₽/год
Лимит входа
11,940,135 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
8,974,433 ₽
IRR (базовый)
0.1062
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0695 | 0.2146 | 6.54 |
| base | 0.1062 | 0.262 | 6.38 |
| optimistic | 0.1257 | 0.292 | 6.32 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 12,434 ₽/м² × 129.7 м² = 1,612,728 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,246,316 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 14,700,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 129.7 м² = 16,213,200 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 26%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 11%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную