BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 10.0 · ×0.65
Лот
помещение площадью 34,5 кв.м. с кадастровым номером 48:20:0013702:538, (РНФИ П13680053574), расположенного по адресу: Липецкая область, городской округ город Липецк, город Липецк, улица Кузнечная, дом
Адрес
Липецкая область, городской округ город Липецк, город Липецк, улица Кузнечная, дом 4б, помещение 20 помещение
Площадь
34.5 м²
Нач. цена
2,414,000 ₽
Тек. цена
2,414,000 ₽
Кадастр
48:20:0013702:538
Регион
Липецкая область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Карта
Липецкая область, городской округ город Липецк, город Липецк, улица Кузнечная, дом 4б, помещение 20 помещение
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
8,635 ₽/м²/год
NOI
460,442 ₽/год
Лимит входа
3,176,057 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,597,530 ₽
IRR (базовый)
0.1231
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0855 | 0.2345 | 6.46 |
| base | 0.1231 | 0.2862 | 6.31 |
| optimistic | 0.1429 | 0.319 | 6.26 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,635 ₽/м² × 34.5 м² = 297,905 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 230,221 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,414,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 34.5 м² = 2,741,700 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 29%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 12%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную