BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
нежилое помещение площадью 35,5 кв.м. с кадастровым номером 48:20:0013702:578 (РНФИ П13680053610), расположенное по адресу: Липецкая область, городской округ город Липецк, город Липецк, улица Кузнечна
Адрес
Липецкая область, городской округ город Липецк, город Липецк, улица Кузнечная, дом 4б, помещение 55 нежилое помещение
Площадь
35.5 м²
Нач. цена
2,198,000 ₽
Тек. цена
2,198,000 ₽
Кадастр
48:20:0013702:578
Регион
Липецкая область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РТС-тендер
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
8,165,000 ₽
Дисконт к рынку
69%
Лимит входа (дисконт 30%)
5,240,476 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
246,910 ₽/год
Лимит входа
1,606,004 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
759,527 ₽
IRR (базовый)
0.0257
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0071 | 0.1367 | None |
| base | 0.0257 | 0.1669 | 6.8 |
| optimistic | 0.0439 | 0.186 | 6.69 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 35.5 м² = 159,750 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 123,455 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,198,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 35.5 м² = 2,520,900 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 17%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 3%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.