BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Муниципальное имущество (нежилое здание), расположенное по адресу: Воронежская область, Кантемировский р-н, х Хрещатый, ул Школьная, 31, площадью 135,4 кв.м, кадастровый номер 36:12:0800003:257
Адрес
Воронежская область, Кантемировский р-н, х Хрещатый, ул Школьная, 31
Площадь
135.4 м²
Нач. цена
134,000 ₽
Тек. цена
134,000 ₽
Кадастр
36:12:0800003:257
Регион
Воронежская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
ЕЭТП (Росэлторг)
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
31,142,000 ₽
Дисконт к рынку
97%
Лимит входа (дисконт 30%)
19,987,619 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
941,734 ₽/год
Лимит входа
6,125,436 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,896,900 ₽
IRR (базовый)
0.6012
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.5264 | 1.3795 | 2.82 |
| base | 0.6012 | 1.6836 | 2.41 |
| optimistic | 0.6294 | 1.8768 | 2.34 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 135.4 м² = 609,300 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 470,867 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 134,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 135.4 м² = 953,100 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 168%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 60%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.