BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Здание аэропорта
Адрес
Российская Федерация, Мурманская область, муниципальный округ Печенгский, населенный пункт Корзуново
Площадь
490.9 м²
Нач. цена
2,330,000 ₽
Тек. цена
2,330,000 ₽
Кадастр
51:03:0060102:1009
Регион
Мурманская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Сбербанк-АСТ
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
112,907,000 ₽
Дисконт к рынку
95%
Лимит входа (дисконт 30%)
72,466,190 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
3,414,308 ₽/год
Лимит входа
22,208,100 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
6,510,463 ₽
IRR (базовый)
0.343
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2914 | 0.6189 | 5.3 |
| base | 0.343 | 0.7553 | 4.5 |
| optimistic | 0.3664 | 0.842 | 4.36 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 490.9 м² = 1,546,335 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,195,008 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,330,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 490.9 м² = 5,391,900 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 76%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 34%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.