Лот #5205 — Аукцыон

SKIP

Риск: LOW (0.0)

Локация: тир None · скор None · ×1.0

APPLICATIONS_SUBMISSION

KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: конструктивный риск по фото; критические дефекты.

Лот

Нежилое помещение, находящееся в государственной собственности Санкт-Петербурга, расположенное по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование города федера

Адрес

г Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ Сосновая поляна, ул Здоровцева, дом 10 литера А

Площадь

87.5 м²

Нач. цена

6,148,800 ₽

Тек. цена

6,148,800 ₽

Кадастр

78:40:0008473:4380

Регион

г. Санкт-Петербург

Категория

residential

Этап процедуры

Аукцион

Стратегия

Перепродажа

Источник

ГИС Торги

Площадка

РАД (Российский аукционный дом)

Должник

—

Организатор

—

Аукцион

2026-09-29

Окончание заявок

2026-09-21

Открыть на ЭТП (фото, ставки) Карточка на torgi.gov.ru

Шаг торгов

Текущая цена

6,148,800 ₽

Шаг аукциона

307,000 ₽

Перепродажа (дисконт к рынку)

Рыночная стоимость

20,125,000 ₽

Дисконт к рынку

51%

Лимит входа (дисконт 30%)

10,127,509 ₽

Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.

Характеристики

Год ввода в эксплуатацию: —

Вид ограничений и обременений: —

Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —

Общая площадь: 87.5 м^2 общ. пл

Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —

Кадастровая стоимость : —

Кадастровый номер: 78:40:0008473:4380

Общие сведения об ограничениях и обременениях : —

Назначение нежилого помещения: —

Сценарии ROI

Сценарий	IRR	Cash-on-cash	Окупаемость, лет
pessimistic	-0.0233	0.1235	None
base	0.0087	0.1507	6.93
optimistic	0.0266	0.168	6.8

Как рассчитан ROI

1. Годовая аренда = 6,480 ₽/м² × 87.5 м² = 567,000 ₽/год

2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 438,178 ₽/год

3. Вход (инвестиция) = цена 6,148,800 ₽ × 1.05 + CAPEX 39,470 ₽/м² × 87.5 м² = 9,909,856 ₽

4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 15%

5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 1%

Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 39,470 ₽/м²).

Период	Дата	Цена, ₽	Задаток, ₽	Доходность	IRR	P(жив)
Лестница ставок не рассчитана

Фото (16)

AI-анализ (vision)

Состояние

15/100

Отделка

rough

Capex

15000 ₽/м²

Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись

Дефекты:

• отслоение штукатурки (средняя)
• коррозия (высокая)
• поврежденные окна (средняя)
• трещины (низкая)
• следы протечек (высокая)
• отслоение штукатурки/краски (высокая)
• повреждение обоев (высокая)
• следы пожара/копоти (критическая)
• разрушение потолка (критическая)
• повреждение пола (высокая)
• коррозия радиаторов отопления (средняя)
• повреждение оконных рам (высокая)
• отсутствие части электропроводки (высокая)
• повреждение дверей (средняя)

Красные флаги:

⚠ отслоение штукатурки
⚠ коррозия радиаторов
⚠ поврежденные окна
⚠ следы протечек
⚠ признаки подвала
⚠ конструктивные риски
⚠ состояние окон

⚠ Конструктивный риск по фото — проверьте вручную.

модель занизила capex 15,000 ₽/м² → справочник 26,313 ₽/м² (rough/spb)

Риски

Флагов риска нет.

KYC: должник

Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.

Ручные проверки

• Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
• ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
• ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
• kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
• ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
• ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
• ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена

Комментарии (0)

Комментариев пока нет.