BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 10.0 · ×0.65
Лот
Нежилое помещение с кадастровым номером 58:24:0284002:29 общей площадью 25,0 кв.м (помещения № 31,32,33,34,35 на плане 1-го этажа технического паспорта на здание), расположенное на 1-ом этаже нежилого
Адрес
у: Пензенская область, Пензенский район, совхоз Серп и Молот, ул.Школьная, д.4А. В соответствии с аукционной документацией
Площадь
25.0 м²
Нач. цена
255,800 ₽
Тек. цена
255,800 ₽
Кадастр
58:24:0284002:29
Регион
Пензенская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_GPB
Должник
—
Организатор
—
Карта
у: Пензенская область, Пензенский район, совхоз Серп и Молот, ул.Школьная, д.4А. В соответствии с аукционной документацией
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
113,022 ₽/год
Лимит входа
685,143 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
165,512 ₽
IRR (базовый)
0.1464
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1075 | 0.2639 | 6.37 |
| base | 0.1464 | 0.3221 | 6.24 |
| optimistic | 0.1665 | 0.359 | 6.19 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 25.0 м² = 51,188 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 39,558 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 255,800 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 25.0 м² = 418,590 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 32%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 15%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную