SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
г. Курган, ул. Анфиногенова, д. 100, нежилое помещение, кадастровый номер: 45:25:030415:3806, площадь: 74,9 кв.м.
Адрес
обл. Курганская, г.о. город Курган, г. Курган, ул. Анфиногенова, дом 100
Площадь
74.9 м²
Нач. цена
3,500,000 ₽
Тек. цена
3,500,000 ₽
Кадастр
45:25:030415:3806
Регион
Курганская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_EETP
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-29
Окончание заявок
2026-09-27
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 74.9 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 45:25:030415:3806
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Назначение нежилого помещения: —
CAPEX
13,200 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
520,944 ₽/год
Лимит входа
2,874,843 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
479,746 ₽
IRR (базовый)
-0.0112
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0424 | 0.1092 | None |
| base | -0.0112 | 0.1332 | None |
| optimistic | 0.0063 | 0.1485 | 6.95 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 74.9 м² = 235,935 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 182,331 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,500,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 13,200 ₽/м² × 74.9 м² = 4,663,680 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 13%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -1%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 13,200 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (28)
AI-анализ (vision)
Дефекты:
- • отслоение краски (средняя)
- • коррозия (низкая)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную