BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Нежилое помещение, находящееся в государственной собственности Санкт-Петербурга, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, наб. Петроградская, д. 18, корп. 3, литера В, пом. 24-Н
Адрес
Санкт-Петербург, наб. Петроградская, д. 18, корп. 3, литера В, пом. 24-Н Нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, наб. Петроградская, д. 18, корп. 3, литера В, пом. 24-Н
Площадь
444.9 м²
Нач. цена
28,889,600 ₽
Тек. цена
28,889,600 ₽
Кадастр
78:07:0003009:1345
Регион
г. Санкт-Петербург
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РАД (Российский аукционный дом)
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
102,327,000 ₽
Дисконт к рынку
68%
Лимит входа (дисконт 30%)
65,675,714 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
6,480 ₽/м²/год
NOI
3,094,368 ₽/год
Лимит входа
20,127,080 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
14,825,520 ₽
IRR (базовый)
0.0821
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0465 | 0.1885 | 6.67 |
| base | 0.0821 | 0.2301 | 6.48 |
| optimistic | 0.1011 | 0.2565 | 6.41 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,480 ₽/м² × 444.9 м² = 2,882,952 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 2,227,945 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 28,889,600 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 444.9 м² = 33,003,480 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 23%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 8%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.