BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Нежилое здание с земельным участком: - Нежилое здание, с кадастровым номером: 12:07:1700115:112, по адресу Республика Марий Эл, Новоторъяльский р-н, пгт Новый Торъял, ул Культуры, д 8, площадью 251.8
Адрес
у Республика Марий Эл, Новоторъяльский р-н, пгт Новый Торъял, ул Культуры, д 8
Площадь
251.8 м²
Нач. цена
450,000 ₽
Тек. цена
450,000 ₽
Кадастр
12:07:1700115:112
Регион
Республика Марий Эл
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
1,751,319 ₽/год
Лимит входа
11,391,321 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
3,339,447 ₽
IRR (базовый)
0.4384
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3792 | 0.863 | 4.07 |
| base | 0.4384 | 1.0532 | 3.46 |
| optimistic | 0.4635 | 1.1741 | 3.35 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 251.8 м² = 793,170 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 612,962 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 450,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 251.8 м² = 1,983,300 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 105%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 44%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную