BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Административное помещение № 1003 общей площадью 16,6 кв.м. с кадастровым номером 43:35:310130:262 расположенное по адресу: Кировская область, р-н Уржумский, г. Уржум, ул. Советская, д. 46, пом. 1003
Адрес
Кировская область, р-н Уржумский, г. Уржум, ул. Советская, д. 46, пом. 1003 (входит в состав объекта культурного наследия федерального значения «Дом жилой», регистрационный номер 461410018090006)
Площадь
16.6 м²
Нач. цена
70,150 ₽
Тек. цена
70,150 ₽
Кадастр
43:35:310130:262
Регион
Кировская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РТС-тендер
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
3,818,000 ₽
Дисконт к рынку
95%
Лимит входа (дисконт 30%)
2,450,476 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
115,456 ₽/год
Лимит входа
750,977 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
355,159 ₽
IRR (базовый)
0.462
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4007 | 0.9304 | 3.84 |
| base | 0.462 | 1.1355 | 3.27 |
| optimistic | 0.4875 | 1.2658 | 3.16 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 16.6 м² = 74,700 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 57,728 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 70,150 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 16.6 м² = 173,258 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 114%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 46%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (17)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.