BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 17.0 · ×0.65
Лот
Административное здание с кадастровым № 76:07:010101:56, назначение: нежилое, количество этажей: 2, в том числе подземных 0, площадью 201,5 кв.м, по адресу: Ярославская область, м.р-н Мышкин
Адрес
обл. Ярославская
Площадь
201.5 м²
Нач. цена
3,027,271 ₽
Тек. цена
3,027,271 ₽
Кадастр
76:07:010101:56
Регион
Ярославская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-01
Окончание заявок
2026-09-25
Карта
обл. Ярославская
Характеристики
Кадастровый номер: 76:07:010101:56
Количество этажей : 2
Вид ограничений и обременений: выявленный объект культурного наследия, конец XIX в. «Дом жилой»
Общая площадь: 201.5 м^2 общ. пл
Общие сведения об ограничениях и обременениях : Ограничения на земельный участок - защитная зона объектов культурного наследия Ансамбль: Собор Никольский, 1766-1837 гг., сторожка, XIX в.; - защитная зона объектов культурного наследия Уездная земская управа, XIX в.; - защитная зона объектов культурного наследия Здание присутственных мест, кон. XIX в.- нач. ХХ вв.; - газопровод низкого давления по ул. К.Либкнехта, 20, 22.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
6,044 ₽/м²/год
NOI
2,689,247 ₽/год
Лимит входа
18,550,016 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
6,185,921 ₽
IRR (базовый)
0.3344
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2834 | 0.599 | 5.43 |
| base | 0.3344 | 0.7311 | 4.62 |
| optimistic | 0.3576 | 0.815 | 4.47 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,044 ₽/м² × 201.5 м² = 1,217,956 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 941,237 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,027,271 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 201.5 м² = 4,387,635 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 73%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 33%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (2)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную