BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Помещение нежилое
Адрес
—
Площадь
70.7 м²
Нач. цена
540,000 ₽
Тек. цена
540,000 ₽
Кадастр
51:03:0070302:1276
Регион
Мурманская область
Категория
basement
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,200 ₽/м²/год
NOI
655,644 ₽/год
Лимит входа
4,399,249 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,384,860 ₽
IRR (базовый)
0.3548
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3023 | 0.6465 | 5.12 |
| base | 0.3548 | 0.789 | 4.35 |
| optimistic | 0.3784 | 0.8795 | 4.21 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,200 ₽/м² × 70.7 м² = 296,940 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 229,475 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 540,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 70.7 м² = 991,200 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 79%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 35%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную