BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Нежилое здание № 3
Адрес
обл. Мурманская, м.о. Печенгский, пгт. Никель
Площадь
389.9 м²
Нач. цена
1,700,000 ₽
Тек. цена
1,700,000 ₽
Кадастр
51:03:0060102:2721
Регион
Мурманская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-23
Окончание заявок
2026-09-19
Карта
обл. Мурманская, м.о. Печенгский, пгт. Никель
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Количество подземных этажей : —
Вид ограничений и обременений: —
Общая площадь: 389.9 м^2 общ. пл
Материалы наружных стен здания : —
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 51:03:0060102:2721
Назначение здания : —
Количество этажей : 1
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
CAPEX
13,200 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
1,762,691 ₽/год
Лимит входа
8,011,888 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
0.1345
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0963 | 0.2485 | 6.42 |
| base | 0.1345 | 0.3033 | 6.27 |
| optimistic | 0.1544 | 0.3381 | 6.23 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 389.9 м² = 798,320 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 616,942 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,700,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 13,200 ₽/м² × 389.9 м² = 6,931,680 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 30%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 13%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 13,200 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (3)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 13,200 ₽/м² (shell/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную