BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Нежилое помещение, общая площадь 39,7 кв. м, Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город Краснодар, х. Ленина, ул. Огородная, д. 17, помещ. 1001. Кадастровый номер: 23:43:0432005:4
Адрес
—
Площадь
39.7 м²
Нач. цена
2,475,771 ₽
Тек. цена
2,475,771 ₽
Кадастр
23:43:0432005:473
Регион
Краснодарский край
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
ЕЭТП (Росэлторг)
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
9,131,000 ₽
Дисконт к рынку
69%
Лимит входа (дисконт 30%)
5,860,476 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
276,121 ₽/год
Лимит входа
1,796,011 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
849,386 ₽
IRR (базовый)
0.0246
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0081 | 0.1359 | None |
| base | 0.0246 | 0.1658 | 6.81 |
| optimistic | 0.0428 | 0.1848 | 6.7 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 39.7 м² = 178,650 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 138,061 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,475,771 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 39.7 м² = 2,837,760 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 17%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 2%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.