BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Помещения № 1, 2, 3, 4, общая площадь 26,5 кв. м, Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город Краснодар, город Краснодар, пер. Насыпной, дом 8, помещ. № 1, 2, 3, 4. Кадастровый ном
Адрес
край Краснодарский, г.о. город Краснодар, г. Краснодар, пер. Насыпной, дом 8
Площадь
26.5 м²
Нач. цена
2,187,310 ₽
Тек. цена
2,187,310 ₽
Кадастр
23:43:0305036:215
Регион
Краснодарский край
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_EETP
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-06
Окончание заявок
2026-09-29
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 26.5 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 23:43:0305036:215
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Назначение нежилого помещения: —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,299 ₽/м²/год
NOI
544,112 ₽/год
Лимит входа
3,834,739 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,333,128 ₽
IRR (базовый)
0.1079
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.071 | 0.2165 | 6.53 |
| base | 0.1079 | 0.2643 | 6.37 |
| optimistic | 0.1274 | 0.2946 | 6.31 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,299 ₽/м² × 26.5 м² = 246,427 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 190,439 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,187,310 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 26.5 м² = 2,455,676 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 26%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 11%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (14)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную