SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 6.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса); конструктивный риск по фото; критические дефекты.
Лот
Здание с кадастровым номером 54:03:032501:465
Адрес
обл. Новосибирская, м.р-н Болотнинский, с.п. Новобибеевский сельсовет, д. Старобибеево, ул. Береговая, дом 3
Площадь
23.5 м²
Нач. цена
116,000 ₽
Тек. цена
116,000 ₽
Кадастр
54:03:032501:465
Регион
Новосибирская область
Категория
office_b
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-25
Окончание заявок
2026-09-19
Шаг торгов
Текущая цена
116,000 ₽
Шаг аукциона
5,800 ₽
Карта
обл. Новосибирская, м.р-н Болотнинский, с.п. Новобибеевский сельсовет, д. Старобибеево, ул. Береговая, дом 3
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: 1961
Количество подземных этажей : 0
Вид ограничений и обременений: нет
Общая площадь: 23.5 м^2 общ. пл
Материалы наружных стен здания : Деревянные
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Кадастровая стоимость : 23100.0
Кадастровый номер: 54:03:032501:465
Назначение здания : Жилой дом
Количество этажей : 1
Общие сведения об ограничениях и обременениях : нет
CAPEX
48,750 ₽/м²
Аренда
8,635 ₽/м²/год
NOI
313,634 ₽/год
Лимит входа
1,206,616 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
131,387 ₽
IRR (базовый)
0.2027
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1605 | 0.3455 | 6.2 |
| base | 0.2027 | 0.4217 | 6.09 |
| optimistic | 0.2237 | 0.47 | 6.07 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,635 ₽/м² × 23.5 м² = 202,921 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 156,817 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 116,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 48,750 ₽/м² × 23.5 м² = 1,267,425 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 42%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 20%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 48,750 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (6)
AI-анализ (vision)
Состояние
8/100
Отделка
shell
Capex
32500 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • коррозия (высокая)
- • отслоение краски (высокая)
- • повреждение окон (высокая)
- • трещины (средняя)
- • гниение древесины (критическая)
- • деформация стен (критическая)
- • разрушение кровельного покрытия (высокая)
- • разрушение деревянных элементов кровли (высокая)
- • разрушение оконных рам (высокая)
- • отсутствие остекления (высокая)
- • разрушение дверного полотна и коробки (высокая)
- • повреждение обшивки (высокая)
- • зарастание растительностью (средняя)
Красные флаги:
- ⚠ признаки подвала
- ⚠ конструктивные риски
- ⚠ состояние окон
⚠ Конструктивный риск по фото — проверьте вручную.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.