BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Лот № 2. Здание, назначение: нежилое, общая площадь 62 кв. м, кадастровый номер 59:29:0750001:153 с земельным участком кадастровый номер 59:29:0750001:437, общая площадь 1706 кв. м, адрес объекта: Пер
Адрес
—
Площадь
62.0 м²
Нач. цена
409,000 ₽
Тек. цена
409,000 ₽
Кадастр
59:29:0750001:153
Регион
Пермский край
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,299 ₽/м²/год
NOI
1,273,016 ₽/год
Лимит входа
8,971,842 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
3,119,016 ₽
IRR (базовый)
0.6491
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.5691 | 1.5524 | 2.58 |
| base | 0.6491 | 1.8946 | 2.21 |
| optimistic | 0.6782 | 2.112 | 2.15 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,299 ₽/м² × 62.0 м² = 576,547 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 445,556 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 409,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 62.0 м² = 801,450 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 189%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 65%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную