BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Имущество, находящееся в муниципальной собственности Переславль-Залесского муниципального округа Ярославской области, расположенное по адресу: Ярославская область, муниципальный округ Переславль-Залес
Адрес
обл. Ярославская, м.о. Переславль-Залесский, с. Бектышево, ул. Центральная, дом 20
Площадь
430.0 м²
Нач. цена
2,759,740 ₽
Тек. цена
2,759,740 ₽
Кадастр
76:11:161001:472
Регион
Ярославская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RAD
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-05
Окончание заявок
2026-09-30
Карта
обл. Ярославская, м.о. Переславль-Залесский, с. Бектышево, ул. Центральная, дом 20
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: 1877
Вид ограничений и обременений: Не зарегистрировано. Особые условия использования земельного участка указаны в инф. сообщении.
Общая площадь: 430.0 м^2 общ. пл
Кадастровые номера: 76:11:161001:472 | 76:11:161001:474
Кадастровая стоимость : —
Общие сведения об ограничениях и обременениях : Обременения, ограничения имущества: не зарегистрировано. Особые условия использования земельного участка указаны в информационном сообщении.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
1,943,978 ₽/год
Лимит входа
11,784,457 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,846,813 ₽
IRR (базовый)
0.2035
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1613 | 0.3468 | 6.19 |
| base | 0.2035 | 0.4233 | 6.09 |
| optimistic | 0.2246 | 0.4719 | 6.07 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 430.0 м² = 880,425 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 680,392 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,759,740 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 430.0 м² = 5,477,727 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 42%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 20%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (9)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную