BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 73:12:030207:580
Адрес
Российская Федерация, Ульяновская область, м.о. Павловский, рп. Павловка, пл Советская, зд. 1е
Площадь
263.4 м²
Нач. цена
1,080,350 ₽
Тек. цена
1,080,350 ₽
Кадастр
73:12:030207:580
Регион
Ульяновская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_EETP
Должник
—
Организатор
—
Карта
Российская Федерация, Ульяновская область, м.о. Павловский, рп. Павловка, пл Советская, зд. 1е
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
8,635 ₽/м²/год
NOI
3,515,373 ₽/год
Лимит входа
24,248,508 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
12,196,791 ₽
IRR (базовый)
0.7161
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.6285 | 1.8079 | 2.3 |
| base | 0.7161 | 2.2064 | 1.99 |
| optimistic | 0.7468 | 2.4596 | 1.92 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,635 ₽/м² × 263.4 м² = 2,274,439 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,757,687 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,080,350 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 263.4 м² = 2,714,768 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 221%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 72%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную