BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Объекты недвижимого имущества в составе
Адрес
обл. Ростовская, м.р-н Сальский, с.п. Гигантовское, п. Гигант, ул. Ленина, з/у 35Г
Площадь
105.1 м²
Нач. цена
106,120 ₽
Тек. цена
106,120 ₽
Кадастр
61:34:0010017:740
Регион
Ростовская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-24
Окончание заявок
2026-09-21
Характеристики
Кадастровый номер: 61:34:0010017:740 | 61:34:0010017:748
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
730,992 ₽/год
Лимит входа
4,754,678 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,393,868 ₽
IRR (базовый)
0.4731
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4107 | 0.9628 | 3.73 |
| base | 0.4731 | 1.175 | 3.18 |
| optimistic | 0.4987 | 1.3099 | 3.08 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 105.1 м² = 331,065 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 255,847 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 106,120 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 105.1 м² = 742,026 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 118%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 47%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную