BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Продажа находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества общей площадью 381 кв.м., одновременно с находящимися в федеральной собственности земельными участками общей площадью 26
Адрес
обл. Ярославская, м.о. Гаврилов-Ямский, с. Смалево
Площадь
381.0 м²
Нач. цена
5,118,000 ₽
Тек. цена
5,118,000 ₽
Кадастр
76:04:033901:2
Регион
Ярославская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-09
Окончание заявок
2026-10-05
Карта
обл. Ярославская, м.о. Гаврилов-Ямский, с. Смалево
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Количество подземных этажей : —
Вид ограничений и обременений: В соответствии с Извещением.
Общая площадь: 381.0 м^2 общ. пл
Материалы наружных стен здания : —
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 76:04:031801:51 | 76:04:031801:56 | 76:04:031801:57 | 76:04:031801:58 | 76:04:031801:62 | 76:04:031801:67 | 76:04:031801:71 | 76:04:031801:76 | 76:04:033901:1115 | 76:04:033901:1116 | 76:04:033901:1117
Назначение здания : В соответствии с Извещением.
Количество этажей : В соответствии с Извещением.
Общие сведения об ограничениях и обременениях : В соответствии с Извещением.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
6,044 ₽/м²/год
NOI
5,084,879 ₽/год
Лимит входа
35,074,721 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
11,696,455 ₽
IRR (базовый)
0.3558
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3032 | 0.6488 | 5.11 |
| base | 0.3558 | 0.7918 | 4.34 |
| optimistic | 0.3794 | 0.8827 | 4.2 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,044 ₽/м² × 381.0 м² = 2,302,934 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,779,708 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 5,118,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 381.0 м² = 7,659,900 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 79%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 36%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (2)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную