BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Лот № 4. Помещение, назначение – нежилое, подвал, общая площадь 220,9 кв. м, кадастровый номер 29:22:040724:486, адрес объекта: Архангельская обл., городской округ "Город Архангельск", г. Архангельск,
Адрес
—
Площадь
220.9 м²
Нач. цена
1,852,909 ₽
Тек. цена
1,852,909 ₽
Кадастр
29:22:040724:486
Регион
Архангельская область
Категория
basement
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,200 ₽/м²/год
NOI
2,048,538 ₽/год
Лимит входа
13,745,320 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
4,326,951 ₽
IRR (базовый)
0.3401
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2887 | 0.6121 | 5.34 |
| base | 0.3401 | 0.747 | 4.54 |
| optimistic | 0.3634 | 0.8327 | 4.39 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,200 ₽/м² × 220.9 м² = 927,780 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 716,988 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,852,909 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 220.9 м² = 3,270,954 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 75%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 34%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную