BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Нежилое здание с кадастровым номером 47:22:0207003:430, площадью 100 кв.м., расположенное на земельном участке площадью 825 кв.м. с кадастровым номером 47:22:0207003:436
Адрес
обл. Ленинградская, м.р-н Волосовский, с.п. Большеврудское, д. Каложицы здание 32А
Площадь
100.0 м²
Нач. цена
792,000 ₽
Тек. цена
792,000 ₽
Кадастр
47:22:0207003:430
Регион
Ленинградская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-22
Окончание заявок
2026-09-21
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: 1952
Количество подземных этажей : 0
Вид ограничений и обременений: —
Общая площадь: 100.0 м^2 общ. пл
Материалы наружных стен здания : природный камень
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 47:22:0207003:430 | 47:22:0207003:436
Назначение здания : Нежилое
Количество этажей : 1
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,299 ₽/м²/год
NOI
2,053,252 ₽/год
Лимит входа
14,470,713 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
5,030,670 ₽
IRR (базовый)
0.6075
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.532 | 1.4017 | 2.79 |
| base | 0.6075 | 1.7107 | 2.38 |
| optimistic | 0.6358 | 1.907 | 2.31 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,299 ₽/м² × 100.0 м² = 929,915 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 718,638 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 792,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 100.0 м² = 1,431,600 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 171%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 61%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (2)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную