BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Нежилое помещение, цокольный этаж № 0, расположенное по адресу: Российская Федерация, Калининградская область, г. Калининград, ул. Римского-Корсакова, д. 1.
Адрес
обл. Калининградская, г.о. город Калининград, г. Калининград, ул. Римского-Корсакова, дом 1
Площадь
29.6 м²
Нач. цена
722,240 ₽
Тек. цена
722,240 ₽
Кадастр
39:15:121544:540
Регион
Калининградская область
Категория
basement
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-28
Окончание заявок
2026-09-23
Карта
обл. Калининградская, г.о. город Калининград, г. Калининград, ул. Римского-Корсакова, дом 1
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: В соответствии с выпиской из ЕГРН
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 39:15:121544:46
Общая площадь: 29.6 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): Цокольный этаж № 0
Кадастровая стоимость : 1107998.15
Кадастровый номер: 39:15:121544:540
Общие сведения об ограничениях и обременениях : В соответствии с выпиской из ЕГРН
Назначение нежилого помещения: Нежилое
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,900 ₽/м²/год
NOI
178,424 ₽/год
Лимит входа
1,137,993 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
526,304 ₽
IRR (базовый)
0.1482
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1091 | 0.2662 | 6.37 |
| base | 0.1482 | 0.3248 | 6.23 |
| optimistic | 0.1683 | 0.3621 | 6.19 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,900 ₽/м² × 29.6 м² = 115,440 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 89,212 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 722,240 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 29.6 м² = 935,952 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 32%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 15%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (4)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную