BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
земельный участок с кадастровым номером 71:25:020101:306 общей площадью 94 кв.м, гараж с кадастровым номером 71:25:020103:1390 общей площадью 47 кв.м
Адрес
Тульская область, Богородицкий район, город Богородицк, в районе ул. 10-ой Армии, д. 15
Площадь
94.0 м²
Нач. цена
475,000 ₽
Тек. цена
475,000 ₽
Кадастр
71:25:020101:306
Регион
Тульская область
Категория
self_storage
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Карта
Тульская область, Богородицкий район, город Богородицк, в районе ул. 10-ой Армии, д. 15
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
5,915 ₽/м²/год
NOI
1,227,670 ₽/год
Лимит входа
8,456,777 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,812,435 ₽
IRR (базовый)
0.5268
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4595 | 1.129 | 3.29 |
| base | 0.5268 | 1.3779 | 2.81 |
| optimistic | 0.5535 | 1.536 | 2.72 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 5,915 ₽/м² × 94.0 м² = 556,010 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 429,685 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 475,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 94.0 м² = 1,062,750 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 138%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 53%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную