SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 17.0 · ×0.65
Лот
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы: жилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д. 4А, к. 5, кв. 622 (этаж №1) общей площадью 83,3 кв.м, кадастровый номер 77:09:000
Адрес
у: г. Москва, ул. Куусинена, д. 4А, к. 5, кв. 622 (этаж №1) общей
Площадь
83.3 м²
Нач. цена
28,535,000 ₽
Тек. цена
28,535,000 ₽
Кадастр
77:09:0005006:2009
Регион
г. Москва
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_EETP
Должник
—
Организатор
—
Карта
у: г. Москва, ул. Куусинена, д. 4А, к. 5, кв. 622 (этаж №1) общей
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
5,850 ₽/м²/год
NOI
376,589 ₽/год
Лимит входа
2,282,896 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,459,678 ₽
IRR (базовый)
-0.1747
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1993 | 0.0345 | None |
| base | -0.1747 | 0.0421 | None |
| optimistic | -0.1598 | 0.047 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 5,850 ₽/м² × 83.3 м² = 487,305 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 376,589 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 28,535,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 83.3 м² = 30,461,550 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 4%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -17%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную