BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Нежилое функциональное (встроенное) помещение № 5, I(1-5),расположенное по адресу Хабаровский край, г. Советская Гавань, ул. Ленина, д. 20.
Адрес
Хабаровский край, г. Советская Гавань, ул. Ленина, д. 20. Помещение с
Площадь
80.8 м²
Нач. цена
700,000 ₽
Тек. цена
700,000 ₽
Кадастр
27:21:0107058:338
Регион
Хабаровский край
Категория
office_b
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
ЕЭТП (Росэлторг)
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
13,284 ₽/м²/год
NOI
1,659,028 ₽/год
Лимит входа
11,692,336 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
6,004,709 ₽
IRR (базовый)
0.7392
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.6487 | 1.8989 | 2.22 |
| base | 0.7392 | 2.3175 | 1.92 |
| optimistic | 0.7704 | 2.5834 | 1.86 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 13,284 ₽/м² × 80.8 м² = 1,073,388 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 829,514 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 700,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 80.8 м² = 1,219,800 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 232%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 74%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.