BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Нежилое помещение Магазин, расположенное по адресу Хабаровский край, г. Советская Гавань, ул. Полины Осипенко, д. 5а, помещение 1
Адрес
Хабаровский край, г. Советская Гавань, ул. Полины Осипенко, д. 5а, помещение 1 Нежилое помещение с
Площадь
199.6 м²
Нач. цена
1,665,000 ₽
Тек. цена
1,665,000 ₽
Кадастр
27:21:0106008:696
Регион
Хабаровский край
Категория
retail
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
ЕЭТП (Росэлторг)
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
19,200 ₽/м²/год
NOI
5,923,234 ₽/год
Лимит входа
42,253,083 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
21,946,524 ₽
IRR (базовый)
0.9536
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.8348 | 2.8073 | 1.68 |
| base | 0.9536 | 3.4261 | 1.47 |
| optimistic | 0.99 | 3.8193 | 1.43 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 19,200 ₽/м² × 199.6 м² = 3,832,320 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 2,961,617 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,665,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 199.6 м² = 2,945,850 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 343%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 95%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.