SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: конструктивный риск по фото; критические дефекты.
Лот
Здание Пилорама
Адрес
обл. Амурская, м.р-н Константиновский, с.п. Крестовоздвиженский сельсовет, с. Крестовоздвиженка, ул. Северная
Площадь
198.1 м²
Нач. цена
463,768 ₽
Тек. цена
463,768 ₽
Кадастр
—
Регион
Амурская область
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-24
Окончание заявок
2026-09-20
Шаг торгов
Текущая цена
463,768 ₽
Шаг аукциона
23,188 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
45,563,000 ₽
Дисконт к рынку
90%
Лимит входа (дисконт 30%)
26,321,897 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: 1987
Вид ограничений и обременений: отсутствует
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 28:15:010709:216
Общая площадь: 198.1 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): 1
Кадастровая стоимость : 1088194.81
Кадастровый номер: 28:15:010709:216
Общие сведения об ограничениях и обременениях : нет
Назначение нежилого помещения: нежилое здание
CAPEX
21,485 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
1,377,825 ₽/год
Лимит входа
6,040,521 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
0.1613
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1215 | 0.2839 | 6.32 |
| base | 0.1613 | 0.3465 | 6.19 |
| optimistic | 0.1816 | 0.3862 | 6.16 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 0.0 м² = 624,015 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 482,239 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 463,768 ₽ × 1.05 + CAPEX 21,485 ₽/м² × 0.0 м² = 4,743,064 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 35%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 16%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 21,485 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Состояние
25/100
Отделка
shell
Capex
10000 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • отсутствие входной двери (средняя)
- • поврежденные окна (средняя)
- • незакрытые проемы (средняя)
- • трещины в кирпичной кладке (средняя)
- • отслоение штукатурки/краски (средняя)
- • следы протечек (средняя)
- • повреждение кровли (средняя)
- • повреждение ворот (средняя)
- • отсутствие окон (критическая)
- • повреждение отмостки (средняя)
Красные флаги:
- ⚠ признаки подвала
- ⚠ состояние окон
- ⚠ следы протечек
- ⚠ конструктивные риски
⚠ Конструктивный риск по фото — проверьте вручную.
модель занизила capex 10,000 ₽/м² → справочник 14,323 ₽/м² (shell/region)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.