BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Нежилое помещение, расположенное по адресу Приморский край, Ольгинский район, пос. Ракушка, ул. Адмирала Федюковского, д. 26, пом. № 4
Адрес
—
Площадь
55.9 м²
Нач. цена
382,800 ₽
Тек. цена
382,800 ₽
Кадастр
—
Регион
Приморский край
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
388,796 ₽/год
Лимит входа
2,528,891 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
741,363 ₽
IRR (базовый)
0.2958
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2475 | 0.5153 | 6.01 |
| base | 0.2958 | 0.6289 | 5.21 |
| optimistic | 0.3183 | 0.7011 | 5.04 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 55.9 м² = 176,085 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 136,078 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 382,800 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 55.9 м² = 737,340 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 63%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 30%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную