BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Здание миграционной службы, назначение: нежилое, площадь 120,2 кв.м, количество этажей 1, в том числе подземных 0, кадастровый номер 56:36:0101017:657, адрес: Российская Федерация, Оренбургская област
Адрес
обл. Оренбургская Оренбургская обл., м.о. Абдулинский, г. Абдулино, ул. Коммунистическая, 246.
Площадь
120.2 м²
Нач. цена
101,194 ₽
Тек. цена
101,194 ₽
Кадастр
56:36:0101017:657
Регион
Оренбургская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-23
Окончание заявок
2026-09-21
Карта
обл. Оренбургская Оренбургская обл., м.о. Абдулинский, г. Абдулино, ул. Коммунистическая, 246.
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Общая площадь: 120.2 м^2 общ. пл
Кадастровые номера: 56:36:0101017:657 | 56:36:0101017:905
Кадастровая стоимость : —
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
8,635 ₽/м²/год
NOI
1,604,206 ₽/год
Лимит входа
11,065,568 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
5,565,886 ₽
IRR (базовый)
0.9309
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.8153 | 2.7068 | 1.72 |
| base | 0.9309 | 3.3035 | 1.5 |
| optimistic | 0.9667 | 3.6826 | 1.46 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,635 ₽/м² × 120.2 м² = 1,037,918 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 802,103 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 101,194 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 120.2 м² = 827,454 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 330%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 93%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (5)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную