BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Здание трансформаторной подстанции площадью 54,4 кв.м с кадастровым номером 51:27:0020201:58, расположенное по адресу: Мурманская область, городской округ ЗАТО город Заозерск, город Заозерск, улица Фл
Адрес
обл. Мурманская, г.о. ЗАТО город Заозерск, г. Заозерск, ул. Флотская, дом 20А
Площадь
54.4 м²
Нач. цена
715,000 ₽
Тек. цена
715,000 ₽
Кадастр
51:27:0020201:58
Регион
Мурманская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-25
Окончание заявок
2026-09-23
Карта
обл. Мурманская, г.о. ЗАТО город Заозерск, г. Заозерск, ул. Флотская, дом 20А
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: 2003
Количество подземных этажей : 0
Вид ограничений и обременений: не зарегистрированы
Общая площадь: 54.4 м^2 общ. пл
Материалы наружных стен здания : кирпич
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Кадастровая стоимость : 725233.49
Кадастровый номер: 51:27:0020201:58
Назначение здания : —
Количество этажей : 1
Общие сведения об ограничениях и обременениях : не зарегистрированы
CAPEX
10,560 ₽/м²
Аренда
6,044 ₽/м²/год
NOI
726,030 ₽/год
Лимит входа
4,771,793 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,433,794 ₽
IRR (базовый)
0.3054
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2565 | 0.5354 | 5.94 |
| base | 0.3054 | 0.6535 | 5.06 |
| optimistic | 0.3281 | 0.7285 | 4.89 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,044 ₽/м² × 54.4 м² = 328,818 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 254,111 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 715,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 10,560 ₽/м² × 54.4 м² = 1,325,214 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 65%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 31%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 10,560 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (3)
AI-анализ (vision)
Дефекты:
- • отслоение штукатурки (средняя)
- • граффити (низкая)
- • повреждение дверей (средняя)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную