BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
здание школы с земельным участком
Адрес
—
Площадь
1,152.9 м²
Нач. цена
5,670,000 ₽
Тек. цена
5,670,000 ₽
Кадастр
44:03:080101:62
Регион
Костромская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,299 ₽/м²/год
NOI
23,671,946 ₽/год
Лимит входа
166,832,850 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
57,998,600 ₽
IRR (базовый)
0.7135
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.6261 | 1.7975 | 2.31 |
| base | 0.7135 | 2.1937 | 1.99 |
| optimistic | 0.7441 | 2.4454 | 1.93 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,299 ₽/м² × 1,152.9 м² = 10,720,990 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 8,285,181 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 5,670,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 1,152.9 м² = 12,870,900 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 219%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 71%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную