BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 11.0 · ×0.65
Лот
Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:23:0000000:6514
Адрес
у Российская Федерация, Красноярский край, м.о. Курагинский, гп. Большая Ирба, ул. Ленина, д. 19а
Площадь
1,168.8 м²
Нач. цена
17,989,067 ₽
Тек. цена
17,989,067 ₽
Кадастр
24:23:0000000:6514
Регион
Красноярский край
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Карта
у Российская Федерация, Красноярский край, м.о. Курагинский, гп. Большая Ирба, ул. Ленина, д. 19а
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
8,635 ₽/м²/год
NOI
15,598,969 ₽/год
Лимит входа
107,599,301 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
54,121,524 ₽
IRR (базовый)
0.4305
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3719 | 0.8408 | 4.16 |
| base | 0.4305 | 1.0262 | 3.54 |
| optimistic | 0.4554 | 1.144 | 3.42 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,635 ₽/м² × 1,168.8 м² = 10,092,500 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 7,799,484 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 17,989,067 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 1,168.8 м² = 25,901,320 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 103%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 43%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную