BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 13.0 · ×0.65
Лот
Склад, расположенный по адресу: Ульяновская область, р-н Павловский, рп. Павловка, ул. Садовая, д. 48а
Адрес
Ульяновская область, р-н Павловский, рп. Павловка, ул. Садовая, д. 48а Склад, назначение: нежилое, количество этажей: 1, в том числе подземных этажей 0
Площадь
32.6 м²
Нач. цена
38,000 ₽
Тек. цена
38,000 ₽
Кадастр
73:12:021501:174
Регион
Ульяновская область
Категория
li
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RAD
Должник
—
Организатор
—
Карта
Ульяновская область, р-н Павловский, рп. Павловка, ул. Садовая, д. 48а Склад, назначение: нежилое, количество этажей: 1, в том числе подземных этажей 0
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,965 ₽/м²/год
NOI
199,783 ₽/год
Лимит входа
1,277,324 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
592,411 ₽
IRR (базовый)
0.5439
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4749 | 1.1844 | 3.17 |
| base | 0.5439 | 1.4455 | 2.71 |
| optimistic | 0.5709 | 1.6114 | 2.62 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,965 ₽/м² × 32.6 м² = 129,259 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 99,891 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 38,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 32.6 м² = 235,500 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 145%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 54%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную