BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Здание, по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование города федерального значения Санкт-Петербурга город Красное Село, территория Хвойный, дом 41, литера
Адрес
г Санкт-Петербург город Красное Село, территория Хвойный, дом 41, литера А
Площадь
839.1 м²
Нач. цена
21,830,000 ₽
Тек. цена
21,830,000 ₽
Кадастр
78:45:0009202:18
Регион
г. Санкт-Петербург
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RAD
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-30
Окончание заявок
2026-09-22
Карта
г Санкт-Петербург город Красное Село, территория Хвойный, дом 41, литера А
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: 1961
Количество подземных этажей : —
Вид ограничений и обременений: —
Общая площадь: 839.1 м^2 общ. пл
Материалы наружных стен здания : —
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 78:45:0009202:18 | 78:45:0009202:104
Назначение здания : —
Количество этажей : 2
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
12,434 ₽/м²/год
NOI
11,198,746 ₽/год
Лимит входа
77,247,239 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
58,060,502 ₽
IRR (базовый)
0.4175
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3599 | 0.8054 | 4.3 |
| base | 0.4175 | 0.9829 | 3.66 |
| optimistic | 0.4421 | 1.0957 | 3.54 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 12,434 ₽/м² × 839.1 м² = 10,433,614 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 8,063,097 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 21,830,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 839.1 м² = 27,956,100 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 98%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 42%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (22)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную