BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Здание и земельный участок, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, посёлок Песочный, Железнодорожная улица, дом 14, литера А, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга
Адрес
г Санкт-Петербург поселок Песочный, Железнодорожная улица, дом 14, литера А
Площадь
240.0 м²
Нач. цена
6,680,800 ₽
Тек. цена
6,680,800 ₽
Кадастр
78:38:0021345:3016
Регион
г. Санкт-Петербург
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RAD
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-30
Окончание заявок
2026-09-22
Карта
г Санкт-Петербург поселок Песочный, Железнодорожная улица, дом 14, литера А
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: 1904
Количество подземных этажей : —
Вид ограничений и обременений: —
Общая площадь: 240.0 м^2 общ. пл
Материалы наружных стен здания : —
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 78:38:0021345:3016 | 78:38:0021345:27
Назначение здания : —
Количество этажей : 1
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
12,434 ₽/м²/год
NOI
3,203,074 ₽/год
Лимит входа
22,094,312 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
16,606,508 ₽
IRR (базовый)
0.401
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3448 | 0.7617 | 4.49 |
| base | 0.401 | 0.9296 | 3.82 |
| optimistic | 0.4254 | 1.0362 | 3.7 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 12,434 ₽/м² × 240.0 м² = 2,984,230 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 2,306,213 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 6,680,800 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 240.0 м² = 8,454,840 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 93%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 40%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (6)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную